Proprietarii care ridică o anexă trebuie să păstreze, ca regulă generală, minimum 60 de centimetri până la hotar, dacă legislația sau regulile urbanistice nu stabilesc altă distanță. Un spațiu pentru unelte sau pentru treburile gospodărești trebuie amplasat ținând seama și de proprietățile învecinate. Poziția gardului nu este întotdeauna reperul corect: contează limita dintre proprietăți. Procedura de construire depinde separat de amplasament, dimensiuni și caracteristicile proiectului.
Amplasamentul se verifică înainte de alegerea construcției
Articolul 612 din Codul civil stabilește pragul general pentru construcții, dar și pentru lucrări ori plantații. Aplicarea lui presupune respectarea drepturilor vecinului. Pentru o magazie, verificarea terenului trebuie să includă și retragerile cerute de reglementările urbanistice locale, adică spațiile care trebuie lăsate libere până la limitele parcelei.
Regulamentul general de urbanism leagă autorizarea de distanțele păstrate către marginile laterale și către partea din spate a terenului. Sunt obligatorii și spațiile necesare intervenției în caz de incendiu. Aceste condiții trebuie verificate înainte să fie stabilit locul anexei.
Construirea la o distanță mai mică decât minimul legal cere acordul vecinului într-un act autentic, încheiat la notar. Acceptarea verbală nu ajunge. Nici o declarație pe care proprietarii o semnează între ei nu îndeplinește această cerință.
Acordul notarial nu ține locul autorizației de construire pentru lucrările supuse autorizării. El nu permite nici ignorarea regulilor urbanistice aplicabile parcelei.
Ferestrele și acoperișul impun verificări separate
Pentru deschiderile către terenul vecin, Codul civil face diferența între posibilitatea de a privi spre acea proprietate și simpla pătrundere a luminii. Articolele 615 și 616 prevăd următoarele situații:
Ferestrele care permit vederea către vecini, balcoanele și amenajările similare orientate spre aceștia au nevoie de minimum doi metri până la limita proprietății învecinate. Regula se aplică atât terenurilor împrejmuite, cât și celor fără împrejmuire.
Dacă asemenea ferestre sau lucrări nu sunt paralele cu hotarul, pragul minim este de un metru.
Pentru ferestrele destinate luminii nu există o distanță minimă impusă, cu condiția ca realizarea lor să împiedice vederea către proprietatea vecină.
În primele două situații, distanța se măsoară perpendicular până la hotar. Punctul de plecare este cel mai apropiat de limită: pe suprafața zidului care are fereastra sau, pentru balcon, pe marginea sa exterioară.
La acoperiș se verifică evacuarea ploii. Articolul 611 impune realizarea streșinii în așa fel încât apa să nu ajungă prin scurgere pe parcela vecinului.
Scutirea pentru anexele rurale cere îndeplinirea tuturor condițiilor
Legea nr. 169/2026 a aprobat Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aplicabil din 25 august 2026. Pentru proiectele noi, lucrările sunt împărțite după procedura necesară: autorizație, notificare sau scutire de ambele.
Excepția pentru anumite anexe noi privește construcții aflate în exteriorul caselor unifamiliale din mediul rural. Încadrarea cere respectarea simultană a următoarelor condiții:
Tipul amenajării trebuie să se încadreze între cele prevăzute: terase cu acoperiș, pergole, bucătării pentru vară, chioșcuri, magazii, grupuri sanitare ori alte amenajări similare.
Toate anexele construite în acest regim trebuie să ocupe împreună cel mult 20 mp. Plafonul nu se acordă separat pentru fiecare construcție.
Înălțimea permisă pentru fiecare anexă este de maximum 2,5 metri.
Construcția nu trebuie să aibă fundație, iar structura trebuie realizată din lemn ori din metal.
Anexa trebuie să fie provizorie și să poată fi demontată.
Un calcul orientativ al suprafeței cumulate: o magazie care ocupă 12 mp, alături de o bucătărie de vară cu suprafața de 8 mp, atinge plafonul admis. În schimb, două anexe de câte 20 mp totalizează 40 mp și depășesc limita acestei excepții.
Scutirea de autorizație și notificare păstrează obligația respectării Planului urbanistic general, a regulamentului local de urbanism și a Codului civil. Drepturile proprietarilor învecinați trebuie respectate și pentru aceste construcții.
Notificarea presupune un proiect întocmit de specialiști
Articolul 294 permite procedura notificării pentru anumite construcții amplasate în exteriorul locuințelor unifamiliale, între care și garajele. Suprafața lor cumulată poate ajunge la maximum 50 de metri pătrați.
Această posibilitate privește intravilanul din mediul rural și exclude zonele protejate, precum și zonele de protecție ale monumentelor. Notificarea către primărie presupune un proiect tehnic simplificat, elaborat de specialiști.
Anexele noi care nu îndeplinesc cerințele excepțiilor legale trebuie autorizate. Nici dimensiunea redusă, nici absența fundației nu sunt suficiente, luate separat, pentru scutire. Anumite amenajări necesită în continuare avize pentru amplasare, înștiințări făcute în prealabil ori acorduri specifice.
Gardul comun și vegetația au reguli distincte
Potrivit explicațiilor date pentru Digi24.ro de avocatul Bogdan Pițigoi, articolul 660 din Codul civil stabilește prezumția proprietății comune asupra despărțiturilor dintre terenuri, fie că este vorba despre un zid, un șanț sau alt tip de delimitare. Actele ori alte dovezi pot demonstra însă o situație diferită.
Astfel, gardul situat chiar pe hotar aparține, în principiu, ambilor vecini, exceptând cazurile în care există dovezi ale proprietății exclusive. Dacă împrejmuirea a fost ridicată în interiorul parcelei unuia dintre proprietari, ea îi aparține, în principiu, numai acestuia, potrivit explicațiilor avocatului.
Tot Bogdan Pițigoi precizează că arborii se plantează, în principiu, la minimum doi metri până la hotar. Pentru vegetația înaltă de cel mult doi metri și pentru gardurile vii, distanța minimă poate fi de 60 de centimetri.
